Aktualisiert am 12. Juni 2026

Bitcoin vs. Immobilien

Die Kurzfassung: Deutsche Wohnimmobilien brachten seit 2014 nach Häuserpreisindex rund 4 Prozent Wertsteigerung pro Jahr plus Mieten, Bitcoin rund 52 Prozent pro Jahr, bei ungleich größeren Schwankungen. Das Immobilienergebnis hängt zudem an Kredithebel, Kaufnebenkosten und Standort, die in einfachen Vergleichen meist fehlen. Steuerlich gilt für beide §23 EStG, nur die Frist unterscheidet sich: ein Jahr bei Bitcoin, zehn Jahre bei vermieteten Immobilien.

„Immobilien sind die sicherste Anlage." In Deutschland ist dieser Satz eine Art kulturelles Axiom. Aber was sagen die Daten? Und wie schlägt sich Bitcoin im Vergleich?

Das Immobilien-Narrativ

In Deutschland ist das Vertrauen in Immobilien tief verwurzelt. Die Generation unserer Großeltern erlebte Währungsreformen, bei denen Bargeld und Anleihen wertlos wurden. Immobilien blieben. Das Narrativ „Betongold" hat sich eingeprägt.

Es gibt gute Gründe dafür: Immobilien sind real, nützlich, steuerlich begünstigt und lassen sich nicht weginflationieren. Sie generieren Mieteinnahmen und bieten Hebelwirkung durch Fremdkapital.

Aber: Dieser Vergleich wird oft ohne vollständige Kostenrechnung geführt.

Die vollständige Renditerechnung

Eine Immobilie kaufen ist nicht dasselbe wie in einen ETF investieren. Die tatsächliche Rendite setzt sich aus vielen Posten zusammen:

Kosten beim Kauf:

• →Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland
• →Notar und Grundbuch: ca. 2 %
• →Maklercourtage: häufig 3,57 %
• →Gesamt: 9 bis 12 % Transaktionskosten

Laufende Kosten:

• →Instandhaltung: ca. 1 % des Objektwerts pro Jahr
• →Nicht umlagefähige Nebenkosten
• →Verwaltungsaufwand (Zeit oder externe Kosten)
• →Finanzierungszinsen bei Fremdkapital
• →Leerstandsrisiko

Verkaufskosten:

• →Maklercourtage beim Verkauf
• →Steuer auf den Gewinn, wenn vermietete Objekte weniger als 10 Jahre gehalten wurden

Die Deutsche Bundesbank ermittelt für Wohnimmobilien in Deutschland eine reale, inflationsbereinigte Wertsteigerung von etwa 1 bis 2 Prozent pro Jahr über lange Zeiträume. Das ist deutlich weniger, als das Narrativ vermuten lässt.

Vermietete Immobilien in Großstädten haben in den letzten 20 Jahren besser abgeschnitten. Aber auch da gilt: Ohne Transaktionskosten, Verwaltungsaufwand und Klumpenrisiko ist die Rechnung unvollständig.

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Was aus 100 € geworden wären

Dieselbe Rechnung für verschiedene Einstiegsjahre, jeweils 100 € bis Ende 2025, gemessen am bundesweiten Häuserpreisindex:

Zwei Dinge fehlen in dieser Tabelle bewusst, in beide Richtungen: die Mieteinnahmen, die je nach Lage 2 bis 4 Prozent pro Jahr auf die Immobilienseite addieren, und der Kredithebel, der das Eigenkapitalergebnis vervielfachen kann. Beides lässt sich im Immobilien-Vergleich mit einstellbarer Mietrendite durchrechnen.

Mit Mieten gerechnet

Unterstellt man vereinfachend 3 Prozent Mietrendite pro Jahr nach Kosten (reale Nettorenditen schwanken je nach Lage und Objekt grob zwischen 1 und 4 Prozent), verschiebt sich das Bild für die Immobilie deutlich:

Mit Mieten landet die ungehebelte Immobilie über lange Zeiträume bei 5 bis 7 Prozent pro Jahr. Das ist solide und deckt sich mit der Einordnung der Bundesbank (1 bis 2 Prozent reale Wertsteigerung plus Mieterträge), bleibt aber weit unter den Bitcoin-Werten und auch unter einem Aktien-ETF im selben Zeitraum.

Die Zinswende: auch Betongold hat Zyklen

Der Häuserpreisindex kannte von 2010 bis 2022 kein einziges Verlustjahr. Der Treiber war weniger „Beton" als der Nullzins: Billige Kredite hoben die Preise Jahr für Jahr. Mit der Zinswende kam der Bruch: 2023 fiel der Index um 8,4 Prozent, der stärkste Jahresrückgang der jüngeren Geschichte, 2024 noch einmal um 1,7 Prozent.

Wer Anfang 2022 zu Spitzenpreisen kaufte, stand Ende 2025 nominal rund 4 Prozent im Minus, nach Abzug der Inflation real bei rund minus 19 Prozent. Mit dem üblichen Kredithebel von 1:4 oder 1:5 hat ein solcher Rückgang einen erheblichen Teil des Eigenkapitals gekostet.

Die Lehre ist nicht, dass Immobilien schlecht wären. Sie ist, dass „sicher" bisher vor allem hieß: Der Zyklus war lang, nicht abwesend. Bitcoin durchläuft seine Zyklen in etwa vier Jahren und für alle sichtbar. Immobilien durchlaufen ihre in Jahrzehnten, was sich in der Wahrnehmung wie Stabilität anfühlt, bis die Wende kommt.

Das Hebelargument

Der häufigste Einwand: „Eine Immobilie kann ich mit 20 Prozent Eigenkapital kaufen. Das ist ein fünffacher Hebel."

Das stimmt, und es ist ein realer Vorteil. Steigt eine 500.000-€-Immobilie, gekauft mit 100.000 € Eigenkapital, auf 600.000 €, hat sich das eingesetzte Kapital verdoppelt.

Aber Hebel wirkt in beide Richtungen. Eine Preiskorrektur von 20 Prozent löscht das gesamte Eigenkapital aus. In Städten wie Frankfurt und München gaben die Preise zwischen 2022 und 2024 nominal um 20 bis 30 Prozent nach, mit erheblichem Vermögensschaden für Käufer der Spitzenjahre.

Bitcoin bietet keinen vergleichbaren Zugang zu günstigem Fremdkapital. Das ist ein realer Nachteil von Bitcoin.

Was die Daten der letzten zehn Jahre zeigen

Wer Anfang 2015 je 100.000 € in eine Münchner Eigentumswohnung und in Bitcoin investiert hätte:

Münchner Eigentumswohnung (vereinfacht):

• →Kaufpreis 2015: 100.000 € (nach Kosten)
• →Wertzuwachs bis 2025: ca. +100 bis 150 % nominal
• →Mieterträge nach Kosten: ca. 30.000 € kumuliert
• →Gesamtwert: ca. 230.000 bis 280.000 €

Bitcoin:

• →Kurs Anfang 2015: ca. 210 €
• →Erworben: ca. 476 BTC
• →Wert im Juni 2026 (bei rund 55.000 € je Bitcoin): ca. 26 Mio. €

Der Vergleich ist bewusst extrem gewählt, und er hat einen Haken: Er setzt voraus, dass jemand elf Jahre lang durchgehalten hätte, durch drei Einbrüche von 75 bis 85 Prozent. Die wenigsten haben das geschafft. Volatilität macht das Halten schwieriger, als es im Rückblick aussieht.

Eigenheim oder Kapitalanlage?

Der Vergleich auf dieser Seite betrifft Immobilien als Geldanlage. Das selbst bewohnte Eigenheim ist eine andere Entscheidung: Es ersetzt Miete, schafft Planungssicherheit und hat einen Nutzwert, der in keiner Renditetabelle auftaucht. Wer zwischen Eigenheim und einer Anlageklasse abwägt, vergleicht eine Lebensentscheidung mit einer Investitionsentscheidung.

Zur ehrlichen Rechnung gehört trotzdem: Auch das Eigenheim hat Kapitalkosten, Instandhaltung und Klumpenrisiko, seine "Rendite" ist die eingesparte Miete. Die Frage "Eigenheim oder Bitcoin?" stellt sich in der Praxis selten als Entweder-oder. Realistischer ist die Frage, ob neben Immobilie und Kredit noch Raum für liquide Anlagen bleibt, denn ein hoher Immobilienkredit plus volatile Anlagen kann zur Belastung werden, wenn beides gleichzeitig unter Druck gerät.

Wann Immobilien besser passen

Immobilien sind nicht per se schlechter als Bitcoin. Sie passen besser, wenn man:

• →Hebelwirkung durch günstigen Bankkredit nutzen will
• →Mieteinnahmen als stabilen Cashflow braucht
• →Schwankungen schlecht erträgt und Wert auf Greifbarkeit legt
• →Steuerliche Vorteile (etwa Abschreibungen) nutzen kann

Steuern: zehn Jahre gegen ein Jahr

Kurioserweise gilt für beide derselbe Paragraph: §23 EStG, private Veräußerungsgeschäfte. Nur die Fristen und die laufende Besteuerung unterscheiden sich deutlich.

Immobilien: Vermietete Objekte lassen sich nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen, davor gilt der persönliche Einkommensteuersatz auf den Gewinn. Selbstgenutzte Immobilien sind großzügiger gestellt (steuerfrei bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren). Mieteinnahmen sind laufend einkommensteuerpflichtig, gemindert durch Abschreibung und Werbungskosten wie Schuldzinsen. Beim Kauf fällt Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent an.

Bitcoin: Steuerfrei nach einem Jahr Haltefrist, davor persönlicher Steuersatz, sobald die Freigrenze von 1.000 € im Jahr erreicht ist. Beim reinen Halten entstehen keine laufenden Steuern und beim Kauf keine Verkehrssteuer.

Ein Zahlenbeispiel für die Wirkung der Frist: Wer eine vermietete Wohnung nach acht Jahren mit 100.000 € Gewinn verkauft, versteuert den Gewinn voll mit dem persönlichen Satz, je nach Einkommen bis über 40.000 €. Zwei Jahre später wären es 0 €. Bei Bitcoin entscheidet derselbe Mechanismus schon nach zwölf Monaten.

Der Fristvergleich (ein Jahr gegen zehn) geht klar an Bitcoin. Dafür bieten Immobilien Gestaltungsspielräume, die Bitcoin nicht hat: Abschreibungen mindern das zu versteuernde Einkommen, Schuldzinsen sind bei Vermietung absetzbar. Die Bitcoin-Regeln im Detail erklärt Bitcoin und Steuern, den eigenen Fall rechnet der Steuer-Rechner durch.

Methodik und Datenquellen

• →Immobilien: Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts (Jahreswerte, bundesweiter Durchschnitt für Wohnimmobilien), 2025 geschätzt nach vdp-Index. Regionale Märkte weichen stark ab: Großstädte liefen über weite Strecken deutlich besser als der Schnitt, strukturschwache Regionen schlechter.
• →Bitcoin: BTC/EUR-Monatsschlusskurse der Börse Kraken, Jahresrenditen von Dezember-Schluss zu Dezember-Schluss, monatlich aktualisiert.
• →Nicht enthalten: Mieteinnahmen (im Immobilien-Vergleich einstellbar), Kaufnebenkosten von 9 bis 12 Prozent, Instandhaltung, Kredithebel und Steuern.
• →Stand: Jahresdaten bis Ende 2025. Vergangene Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Ergebnisse.

Fazit

Die Frage „Immobilien oder Bitcoin?" hat keine universelle Antwort. Immobilien sind nicht das risikolose Betongold des Narrativs. Sie haben Klumpenrisiken, hohe Transaktionskosten und laufenden Aufwand.

Bitcoin ist keine Alternative zum Eigenheim. Als Anlageklasse hat es eine historische Renditecharakteristik gezeigt, die keine andere erreicht hat, bezahlt mit extremer Volatilität und ohne Garantie für die Zukunft.

Die wichtigste Erkenntnis: Wer Immobilien ohne vollständige Kostenrechnung als überlegene Anlage darstellt, vergleicht Äpfel mit Birnen.